O produtor que pretende plantar a safra 2026/27 em terra arrendada precisa verificar quem realmente tem o direito de oferecer a área. Uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) mostrou que o contrato pode ser encerrado antes do prazo quando o arrendador perde judicialmente a propriedade do imóvel.

A decisão ganha importância no momento em que agricultores compram sementes, fertilizantes e defensivos, contratam crédito e iniciam o plantio da soja, do milho, do arroz e de outras culturas de verão. Se houver uma disputa anterior sobre a propriedade, o contrato assinado com quem perdeu a terra não obriga o verdadeiro dono a manter o produtor na área.

O entendimento foi firmado pela Terceira Turma no julgamento do Recurso Especial 2.187.412, originário de Mato Grosso. O caso envolvia contratos de arrendamento assinados em 2012 e 2013 e prorrogados posteriormente até 2030.

O arrendatário sustentou que, quando os negócios foram firmados, não havia nas matrículas qualquer averbação informando a existência de ações judiciais sobre os imóveis. Mesmo assim, uma decisão posterior reconheceu o direito de propriedade de um espólio sobre parte das áreas arrendadas.

O mandado de imissão na posse foi cumprido em 2021. O produtor tentou permanecer nos imóveis até 2030, prazo previsto nos contratos, alegando que havia agido de boa-fé e que não participara da ação na qual a propriedade fora discutida.

O Superior Tribunal de Justiça negou o pedido. Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, a perda do imóvel pelo arrendador extingue o contrato. O proprietário reconhecido pela Justiça não precisa assumir uma obrigação que nunca contratou.

A situação é diferente da venda da fazenda. Quando um imóvel rural arrendado é vendido, o Estatuto da Terra determina que o comprador assuma os direitos e as obrigações do contrato em vigor. Essa proteção não foi estendida pelo tribunal à hipótese em que alguém perde a propriedade em uma ação judicial.

Na prática, o contrato pode estar assinado, ter prazo longo e estabelecer todas as condições de pagamento, mas deixa de produzir efeitos se a pessoa que arrendou a terra perde o direito sobre o imóvel. Nem mesmo a boa-fé do agricultor garante sua permanência até o encerramento originalmente combinado.

A decisão não significa que o produtor tenha de abandonar uma lavoura pronta para ser colhida. O Decreto nº 59.566, que regulamenta o Estatuto da Terra, assegura ao arrendatário o direito de permanecer na área até a conclusão dos trabalhos necessários à colheita quando ocorre a extinção do direito do arrendador.

Essa garantia protege a cultura já implantada, mas não mantém o contrato pelo restante do prazo. Também não autoriza o produtor a descumprir, por conta própria, uma ordem de entrega da posse. Se houver determinação judicial, será necessário informar a existência da lavoura e pedir formalmente o período indispensável para concluir a colheita.

A proteção também não equivale a uma autorização para iniciar uma nova safra. Se o produtor descobre a disputa antes do plantio, investir na formação da lavoura pode aumentar um prejuízo que depois terá de ser discutido judicialmente.

O julgamento não concedeu indenização automática pelos investimentos realizados. Eventual ressarcimento deverá ser cobrado em ação própria e dependerá do contrato, da conduta do arrendador e da comprovação das perdas. O verdadeiro proprietário não assume automaticamente a obrigação de devolver o que o agricultor gastou.

O risco é maior quando o produtor utiliza crédito para custear a lavoura. A perda da posse não extingue, por si só, a dívida assumida com o banco. O agricultor pode ficar sem a área e continuar responsável pelo financiamento, enquanto tenta recuperar os prejuízos de quem lhe ofereceu a terra.

Antes de assinar, é necessário obter a matrícula atualizada e a certidão de inteiro teor de cada área. A numeração deve ser conferida com o mapa utilizado na negociação, porque uma mesma fazenda pode ser composta por várias matrículas e apenas parte delas estar envolvida em disputa.

A matrícula, contudo, não basta. O próprio caso julgado pelo STJ mostra que uma ação capaz de retirar a propriedade pode existir sem estar averbada no registro no momento da contratação. Por isso, a análise deve incluir certidões judiciais e pesquisa de processos em nome do proprietário, do espólio, da empresa ou de outros titulares ligados ao imóvel.

Também é necessário confirmar se quem assina tem poderes para arrendar toda a área. Em imóveis pertencentes a vários proprietários, empresas, espólios ou condomínios, a assinatura de apenas uma pessoa pode não ser suficiente. Procurações, autorizações judiciais e documentos societários precisam ser examinados.

Certificado de Cadastro de Imóvel Rural, Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural e Cadastro Ambiental Rural ajudam a conferir área, localização e situação cadastral. Nenhum deles, isoladamente, comprova quem é o proprietário. Para esse fim, prevalece o registro imobiliário.

O contrato pode exigir que o arrendador declare todas as disputas conhecidas, comunique imediatamente novas ações e responda pelos prejuízos se perder a propriedade. Também deve prever a devolução antecipada de valores pagos, a destinação das benfeitorias e a forma de calcular gastos com uma lavoura interrompida.

Essas cláusulas não impedem a execução de uma decisão judicial nem obrigam o verdadeiro proprietário a aceitar o arrendamento. Sua função é deixar mais clara a responsabilidade de quem ofereceu a terra e facilitar uma futura cobrança.

O produtor deve guardar notas fiscais de sementes, fertilizantes, defensivos e combustível, contratos de financiamento, comprovantes de pagamento do arrendamento, mapas dos talhões, fotografias georreferenciadas e registros das operações realizadas. Sem documentação, até um direito legítimo pode se tornar difícil de cobrar.

A decisão do STJ não torna inseguro todo arrendamento rural. Ela mostra, porém, que o risco não termina com a assinatura. Antes de colocar dinheiro e máquinas na área, o agricultor precisa saber se quem lhe entregou a terra tem condições jurídicas de mantê-lo nela.

Fonte: Pensar Agro

O produtor de cana do Centro-Sul brasileiro chegou à reta final da safra 2026/27 com parte da lavoura ainda esperando para ser colhida. As chuvas de setembro interromperam o trabalho das máquinas, atrasaram o transporte até as usinas e reduziram a concentração de açúcar na matéria-prima justamente quando o mercado internacional voltou a pagar mais pelo produto.

O atraso brasileiro coincidiu com a entrada da Índia no mercado comprador. Tradicional exportador e segundo maior produtor mundial, o país abriu uma cota para importar 1 milhão de toneladas de açúcar bruto sem impostos. Os pedidos de autorização já alcançam aproximadamente 800 mil toneladas, parte delas destinada à compra de açúcar brasileiro.

A pressão sobre a oferta levou as cotações internacionais ao maior nível desde março de 2025 no início de setembro. Os preços recuaram posteriormente, mas continuam sustentados pelas dúvidas sobre quanto açúcar o Brasil conseguirá produzir até o encerramento da moagem.

A safra do Centro-Sul começa normalmente em abril e perde ritmo entre novembro e dezembro. Portanto, as usinas entraram no período decisivo: precisam colher e processar a cana que permanece no campo antes que novas chuvas reduzam ainda mais os dias disponíveis para o trabalho.

Até o fim de agosto, haviam sido processadas 413,55 milhões de toneladas de cana no Centro-Sul, crescimento de 2,2% sobre o mesmo período da temporada anterior. O aumento do volume, entretanto, não se transformou em maior produção de açúcar. As usinas direcionaram uma parcela maior da matéria-prima ao etanol, enquanto a umidade reduziu a qualidade da cana destinada à indústria.

Uma pesquisa realizada com dez analistas estimou que a moagem caiu 35,4% na primeira quinzena de setembro, para 29,8 milhões de toneladas. A produção de açúcar teria recuado 42,5%, para 2,09 milhões de toneladas. Os números ainda são estimativas de mercado, mas mostram a dimensão da paralisação provocada pelas chuvas.

Para o produtor, o problema não se resume ao atraso da colheita. A chuva mantém a cana em crescimento, aumenta seu peso e retarda a maturação. O resultado pode ser uma planta aparentemente mais produtiva, mas com menos Açúcares Totais Recuperáveis, o ATR, por tonelada.

Na primeira metade de setembro, o ATR foi estimado em 147,53 quilos por tonelada, abaixo dos 154,59 quilos registrados um ano antes. Como grande parte dos fornecedores recebe de acordo com a quantidade de açúcar recuperável entregue, a queda afeta diretamente a remuneração.

A cana que permanece no campo também aumenta o risco operacional. Quando o solo está encharcado, as colhedoras não conseguem entrar na lavoura sem provocar compactação, atolamentos e danos às soqueiras. Mesmo depois que a chuva para, pode ser necessário esperar vários dias até que as condições permitam a retomada das máquinas.

O transporte fica mais caro e irregular. As usinas recebem menos matéria-prima e operam abaixo da capacidade, enquanto produtores e prestadores de serviço precisam reorganizar equipes, caminhões e frentes de corte. Se o atraso não for recuperado, parte da cana poderá permanecer no campo para ser processada somente na próxima safra.

A Companhia Nacional de Abastecimento estimou em agosto uma produção brasileira de 705,2 milhões de toneladas de cana, crescimento de 4,7%. Apesar do aumento, a fabricação de açúcar deverá cair 2,9%, para 42,89 milhões de toneladas, em razão da qualidade da matéria-prima e da maior destinação ao etanol.

No Centro-Sul, a previsão oficial era de 39,51 milhões de toneladas de açúcar. Com a continuidade das chuvas, avaliações mais recentes já trabalham com a possibilidade de o volume ficar abaixo de 38 milhões de toneladas.

O açúcar voltou a oferecer remuneração superior à do etanol para as usinas, mas a indústria não consegue alterar rapidamente o mix quando falta cana ou quando a matéria-prima chega com baixa concentração de sacarose. A demanda pelo biocombustível também permanece firme e disputa espaço dentro das unidades industriais.

A procura indiana pode sustentar as exportações e melhorar os preços negociados pelas usinas. Isso, porém, não garante automaticamente ganho maior ao fornecedor. O resultado dependerá do ATR, do modelo de contrato, do momento da entrega e da capacidade de cada região de recuperar o atraso da colheita.

O Brasil tem produto para abastecer o mercado interno e manter as exportações. A preocupação não é falta de açúcar no país, mas redução do excedente disponível para venda ao exterior. Entre abril e julho, os embarques brasileiros já haviam caído 13,1%, para 9,3 milhões de toneladas.

Nas próximas semanas, o clima será mais importante que a própria cotação internacional. Uma sequência de dias secos permitirá acelerar a colheita e ampliar a moagem. Se as chuvas continuarem, produtores e usinas entrarão em dezembro com mais cana no campo, menor concentração de açúcar e menos tempo para encerrar a safra.

Fonte: Pensar Agro